Copropriété : qui paie une fuite d'eau et qui doit agir ?

Appliquez d'abord les gestes d'urgence : couper l'eau au robinet d'arrêt de votre logement, protéger vos biens, photographier les dégâts. Prévenez ensuite le syndic ou le gardien, le voisin du dessus ou du dessous si vous le connaissez, et votre assureur. Remplissez avec le voisin concerné un constat amiable de dégât des eaux : il identifie les logements touchés, la date, l'origine supposée.

La déclaration à l'assureur se fait en général dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte du sinistre. Notre guide sur les gestes à avoir en cas de fuite détaille ces premières étapes.

L'origine de la fuite détermine tout. Le règlement de copropriété définit ce qui est commun et ce qui est privatif : c'est lui qui tranche en cas de doute, notamment pour les canalisations encastrées.

La convention IRSI est un accord entre assureurs qui simplifie le traitement des dégâts des eaux dans les immeubles d'habitation. Elle s'applique lorsque les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT : un seul assureur, dit gestionnaire, s'occupe du dossier, recherche l'origine de la fuite et indemnise la victime.

Elle ne joue pas au-delà de ce montant ni pour les sinistres d'origine extérieure à l'immeuble, comme une inondation. Dans ces cas, les règles de droit commun et les recours entre assureurs s'appliquent. En parties communes, c'est l'assurance de la copropriété qui prend en charge la recherche de fuite ; en partie privative, c'est l'assureur du lot concerné.

Le syndic assure la conservation de l'immeuble et agit sur les parties communes. La loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires par un défaut d'entretien des parties communes. Le syndic doit donc faire réparer et prévenir l'assureur sans attendre une décision d'assemblée générale pour les travaux urgents.

Chaque copropriétaire doit permettre l'accès à son lot pour des travaux ou une recherche de fuite d'intérêt commun. Il répond aussi de l'état de ses installations. En location, le locataire prend en charge l'entretien courant (joints, flotteurs, robinetterie), alors que la vétusté et les canalisations encastrées incombent au propriétaire. Le locataire doit prévenir le bailleur sans délai.

Quand l'origine n'est pas évidente, une recherche de fuite non destructive, avec les moyens appropriés (contrôle visuel, test de pression, caméra thermique, écoute), permet d'identifier si elle vient d'un lot ou d'une partie commune. Elle se fait en présence des parties concernées, et son rapport sert de pièce commune aux assureurs. Selon la convention applicable, l'assureur gestionnaire peut la prendre en charge.

Un conflit persistant se règle d'abord par un courrier recommandé au syndic ou au voisin, avec le constat amiable, les photos et le rapport de recherche. La médiation ou l'expertise sont des étapes ultérieures, qui relèvent des assureurs ou d'un conseil juridique.

Conservez le constat amiable, les photos datées, la facture de réparation, le rapport de recherche de fuite, les échanges avec le syndic et l'assureur, et les factures des biens abîmés. Une facture de plombier qui décrit l'origine constatée de la fuite et la date de réparation est une pièce utile pour le dossier.